Rechtsanwalt Patrick Graf
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Patrick Graf

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Muss der Mieter einer gewerblichen Immobilie für die Zeit einer behördlich angeordneten Betriebsschließung weiterhin die volle Miete zahlen? Mit dieser Frage beschäftigen sich zunehmend auch die Gerichte und: sind sich uneins.

Schon die Römer wussten: Verträge sind einzuhalten („pacta sunt servanda“). Das gilt trotz Umsatzeinbußen nach behördlich angeordneten Betriebsschließungen auch in Zeiten der Corona-Krise. Die gewerblichen Mieter bleiben verpflichtet die volle Miete zu zahlen.

Ob der Mieter ausnahmsweise ein Recht hat, die Miete zu mindern, ist umstritten. Eine klärende höchstrichterliche Rechtsprechung fehlt bislang. Zwar liegt mittlerweile eine Vielzahl landgerichtlicher Entscheidungen vor. Eine einheitliche Linie ist bis jetzt jedoch nicht erkennbar.
Bereits die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt ist offen. Teilweise wird in den behördlichen Verboten und Öffnungsbeschränkungen ein Mietmangel wegen „Unbrauchbarkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch“ angenommen, teilweise wird dagegen ein Mietmangel aufgrund fehlenden Zusammenhangs mit der „konkreten baulichen Beschaffenheit“ abgelehnt. Wieder andere Gerichte bejahen einen Fall der Unmöglichkeit oder einen Fall der Störung der Geschäftsgrundlage. Überdies lehnen nicht wenige Gerichte all diese Gründe ab. Danach verbliebe die Pflicht zur vollen Zahlung der Miete.

Bis zur Klärung dieser Rechtsfragen durch höhere Gerichte bleibt die rechtliche Lage daher unsicher.
In der Zwischenzeit haben sowohl Mieter und Vermieter gewerblicher Immobilien ein Interesse einvernehmliche Lösungen zu finden, die für beide Seiten zukunftsfähig sind.

Mittels Vertragsgestaltung kann das Problem von vornherein vermieden werden. Ist es dafür zu spät, gibt es mehrere Lösungsansätze, wie Stundung, Ratenzahlung, Teilverzichte und staatliche Hilfen.

Hoffnung macht den Mietern, dass die Gerichte die Eintrittspflicht von Betriebsschließungsversicherungen großzügig beurteilen.