Rechtsanwalt Patrick Graf
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Patrick Graf

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Familienpool – Erhalt von Immobilienvermögen

Aufgrund steigender Immobilienpreise sind schenkungsteuerliche Freibeträge zügig aufgebraucht. Mit einem Familienpool wird Immobilienvermögen steuerneutral auf nachfolgende Generationen übertragen.

Schwierigkeiten bei der Übertragung von Immobilienvermögen

Solche bestehen nicht nur in Bezug auf Ausschöpfung der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträge, sondern auch hinsichtlich der Frage, welches der Kinder welche Immobilie erhalten soll. Streit ist hier vorpogrammiert. Denn die Immobilien haben unterschiedliche Werte. Eine Vergleichbarkeit ist nicht gegeben und eine gerechte Aufteilung deshalb schwierig. Überdies gilt es, das Vermögen langfristig zu schützen, bis die Kinder die erforderliche Reife und Lebenserfahrung gesammelt haben.

Der richtig ausgestaltete Familienpool bietet eine individuelle Lösung

Dabei wird das Immobilienvermögen in eine zu gründende Familiengesellschaft eingebracht und die Kinder werden an dieser Gesellschaft beteiligt.

Während die Aufteilung von Immobilien von Natur aus schwierig ist, können die Anteile an der Gesellschaft maßgeschneidert zur Ausnutzung der steuerlichen Freibeträge übertragen werden. Eine spätere Übertragung der Anteile kommt zudem ohne notarielle Beurkundung und Grundbuchumschreibung aus.
Anders als bei der Übertragung von einzelnen Immobilien kann eine exakte Gleichbehandlung der Angehörigen erreicht werden. Ausgleichszahlungen und der Abfluss dieser flüchtigen Barmittel sind vermeidbar.
Je nach Ausgestaltung der Gesellschaftsvertrags ist es zudem möglich, eine Zerschlagung des Vermögens durch Verkauf und Zugriff von Gläubigern einzelner Kinder zu verhindern.
Selbstverständlich kann sich die Vermögen abgebende Generation die Entscheidungsbefugnisse in der Gesellschaft vorbehalten und den eigenen Finanzbedarf im Alter sichern.
Vor allem aber zeigt sich der Vorteil dadurch, dass die nächste und übernächste Generation mittels des Familienpools schrittweise in die Verwaltung eingebunden werden und in die Verantwortung über das Immobilienvermögen hineinwachsen können. Ganz nebenbei kann eine geringere Ertragsteuerbelastung der Jüngeren ausgenutzt werden.

Die Vorteile überwiegen

Die mit dem Familienpool verbundenen Nachteile, wie die gesellschaftsrechtliche Struktur und Pflicht zur Abgabe von Steuererklärungen und Jahresabschlüssen, werden regelmäßig durch die vorgenannten erheblichen Vorteile aufgewogen.

Die große Flexibilität des Familienpools ermöglicht eine umfassende Anpassung an die familiären Gegebenheiten und Wünsche.

Dabei müssen erb-, steuer- und gesellschaftsrechtliche Wirkungen berücksichtigt und aufeinander abgestimmt werden.