Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 09.01.2023 (Az. 203 C 144/22) entschieden, dass Mietverträge von Nachlassimmobilien bei Erbauseinandersetzungen nicht mit Eigentumswechsel übertragen werden.
Wenn nach einem Todesfall mehrere Personen zur Erbnachfolge berufen sind, bilden diese zusammen eine Erbengemeinschaft. Bis zur Erbauseinandersetzung (also der endgültigen Verteilung aller Nachlassgegenstände auf die einzelnen Personen) treten die Erbinnen und Erben dann nicht als Einzelpersonen sondern nur gemeinsam als Erbengemeinschaft die Rechtsnachfolge der verstorbenen Person an. Bei vermieteten Immobilien im Nachlass bedeutet dies, dass sie als Erbengemeinschaft Eigentum an der Immobilie erwerben und dass zugleich die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag kraft Gesetzes auf sie übergehen.
Das Amtsgericht Köln musste nun entscheiden, was mit dem Mietvertrag passiert, wenn eine Schwester und ein Bruder in Erbengemeinschaft Eigentum an einer vermieteten Immobilie erlangen und die Immobilie später bei der Erbauseinandersetzung auf den Bruder übertragen wird.
Beim Verkauf einer Immobilie gehen Mietverträge automatisch gemäß § 566 BGB mit dem Eigentum über. Da eine Erbauseinandersetzung jedoch keinen Verkauf darstellt, hat das Amtsgericht Köln entschieden, dass der Mietvertrag im Rahmen der Erbauseinandersetzung ohne Zustimmung des Mieters nicht auf den Bruder übergeht. Obwohl also der Bruder Alleineigentümer der Immobilie geworden ist, sind Vermieter der Immobilie nach wie vor Schwester und Bruder gemeinsam, was beispielsweise zu unwirksamen Kündigungsschreiben führen kann.
Immer wenn eine vermietete Immobilie in eine Erbengemeinschaft fällt, ist bei der Zuweisung der Immobilie im Rahmen Erbauseinandersetzung größte Vorsicht geboten. Wenn die Mieterinnen und Mieter sich unkooperativ zeigen und keine schriftliche Zustimmung zum Wechsel der Vertragspartei im Mietvertrag erteilen, sollte die Erbengemeinschaft sich rechtlich beraten lassen und beispielsweise eine Lösung über eine spezielle Vollmacht realisieren.
